Bei Investitionen fokussieren sich viele Anleger auf Rendite, das Risiko und Kosten. Häufig werden die steuerlichen Folgen dabei nicht berücksichtigt. Im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld kommt den Steuern jedoch eine immer grössere Bedeutung zu.
Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz
Ein Steuervorteil ist nur möglich mit Immobilienfonds, welche die Liegenschaften im direkten Grundbesitz halten. Dabei werden die Erträge und das Kapital aus dem direkten Grundbesitz auf Ebene des Fonds zum Satz von juristischen Personen besteuert. Der Fonds bezahlt somit bereits die Steuern. Nur ein vernachlässigbarer Teil der übrigen Erträge und des übrigen Kapitals sind steuerbar. Diese Fonds gelten daher als “steuereffizient”. Um den Steuervorteil zu erhalten muss der Anleger seinen Wohnsitz in der Schweiz haben. Zu dieser Fondskategorie gehören beispielsweise der CS Real Estate Fund LivingPlus, Swiss Life REF Swiss Properties oder der Solvalor 61.
Immobilienfonds mit indirektem Grundbesitz
Vor allem bei älteren Immobilienfonds werden die Immobilien aber nicht direkt durch den Fonds gehalten, sondern indirekt mittels diverser Immobiliengesellschaften. Diese Immobiliengesellschaften sind zu 100% im Besitz des Fonds und unterliegen den Einkommens- und Kapitalbesteuerung. Darüber hinaus muss der Anleger bei diesen Fonds mit indirektem Grundbesitz Einkommenssteuer auf die Ausschüttungen entrichten und das Kapital ist ebenfalls steuerbar. Somit gibt es in diesem Fall keine Steuervorteile. Beispiele dafür sind der UBS Sima, CS Real Estate Fund Siat oder der UBS Swiss Anfos.
Diese unterschiedliche Strukturierung der Immobilienfonds basiert auf dem Bundesgesetz für Kollektive Kapitalanlagen aus dem Jahr 2007. Deshalb werden neue Immobilienfonds meist mit direktem Grundbesitz lanciert.
Hohe Bewertungen bergen Risiken
Aufgrund der niedrigen Zinsen sind in den vergangenen Jahren die Kurse für kotierte Immobilienfonds stark gestiegen. Heute müssen Anleger hohe Agios, also Aufschläge auf den Nettoinventarwert eines Immobilienfonds, bezahlen. Diese können stärkeren Schwankungen unterliegen und in Zukunft auch wieder sinken, insbesondere bei steigenden Zinsen. Zudem sind die Immobilienpreise in der Schweiz aktuell sehr hoch.
Steuerliche Folgen miteinbeziehen
Ist man sich diesen Risiken bewusst und möchte einen Immobilienfonds kaufen, kann es sich lohnen, sich aufgrund der Steuersituation für einen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz zu entscheiden.
Bei Fragen zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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