Vorzeitige Auflösung einer Hypothek

Von: Tiziano Foiera

Anhal­tendes Tiefzins­umfeld macht Auflösung attraktiv

Die Hypothe­kar­zinsen sind seit geraumer Zeit histo­risch tief, was es attraktiv macht, eine bestehende Festhy­pothek mit hoher Verzinsung aufzu­lösen und eine neue, günstige Hypothek abzuschliessen. Diese Möglichkeit der vorzei­tigen Ablösung ist in der Regel im Kredit­vertrag zwischen dem Kunden und der Bank vorge­sehen, die Bank erhebt dafür jedoch eine sogenannte Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung. Ebenfalls ist beim Verkauf einer Liegen­schaft unter gleich­zei­tiger Rückzahlung der Hypothek eine Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung geschuldet.

Wie wird die Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung berechnet? 

Bei der Berechnung der Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung verwenden Banken in der Regel die folgende Formel: Berechnet werden die Zinszah­lungen, die für die Restlaufzeit angefallen wären. Davon zieht die Bank den Wieder­an­la­gezins ab, den sie für die Anlage der zurück­ge­zahlten Hypothek am Kapital­markt erzielen könnte. Hinzu kommen zudem häufig Bearbeitungsgebühren.

Steuer­liche Betrach­tungs­weise der Vorfälligkeitsentschädigung 

Aus steuer­licher Sicht kann die Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung entweder als abzugs­fä­higer Schuldzins oder als nicht abzugs­fä­higer Schaden­ersatz beurteilt werden. Für die Beurteilung als Schuldzins spricht, dass die künftigen Schuld­zinsen aus dem Hypothe­kar­vertrag mit einer einma­ligen Zahlung beglichen werden. Für die Betrachtung als Schaden­ersatz spricht, dass der Bank aufgrund der frühzei­tigen Rückzahlung der Hypothek ein Schaden entsteht, nämlich im Umfang der künftig ausge­blie­benen Zinszah­lungen. Diesen Schaden begleicht der Kunde mittels einer Einmalzahlung.

Abzugs­fä­higkeit der Vorfälligkeitsentschädigung 

Das Bundes­ge­richt hat in seiner Recht­spre­chung die Grund­sätze der Abzugs­fä­higkeit der Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung präzi­siert. Eine Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung, die aufgrund der vorzei­tigen Auflösung einer Hypothek geschuldet ist, gilt als abzugs­fä­higer Schuldzins, sofern die Hypothek bei der gleichen Bank wieder erneuert wird. Demge­genüber gilt die Ablösung der Hypothek durch eine andere Bank als nicht abzugs­fä­higer Schaden­ersatz. Bei der Grund­stück­ge­winn­steuer hingegen erfüllt die Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung infolge Verkaufs die Voraus­setzung als Anlage­kosten und kann gewinn­min­dernd angerechnet werden.

Eine doppelte Berück­sich­tigung der Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung sowohl bei der Grund­stück­ge­winn­steuer als auch bei der Einkom­mens­steuer ist in jedem Fall ausgeschlossen.

Bei Fragen zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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