Im Jahr 2020 haben sowohl das Verwaltungs- als auch das Steuerrekursgericht Zürich festgestellt, dass die Vermögenssteuerwerte vieler Liegenschaften erheblich unter den tatsächlichen Marktwerten liegen und damit nicht mehr rechtskonform sind.
Formelbasierte Schätzung im Kanton Zürich
Nach den bundesrechtlichen Vorgaben dürfen die Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften nicht tiefer als 70 % des Verkehrswerts und die Eigenmietwerte nicht tiefer als 60 % der Marktmiete liegen.
Dafür wird im Kanton Zürich eine schematische und formelbasierte Bewertung der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte vorgenommen. Dies wird als zulässig erachtet, da eine mathematisch exakte Gleichbehandlung sämtlicher steuerpflichtigen Personen nicht erreichbar ist. Die steuerliche Bewertung von Liegenschaften basiert im Kanton Zürich auf einer Weisung aus dem Jahr 2009.
Starker Wertzuwachs bei Immobilien seit 2009
In einem Fachgutachten im Auftrag des kantonalen Steueramtes hat die Firma Wüest und Partner die Entwicklung der Liegenschaftswerte im Zeitraum von 2009 bis 2020 eingehend untersucht. Sie haben festgestellt, dass die Verkehrswerte für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit Inkrafttreten der Weisung 2009 kantonsweit im Mittel um über 50 % und in der Stadt Zürich gar um über 60 % bei Einfamilienhäusern bzw. 80 % bei Eigentumswohnungen angestiegen sind. Der Wertzuwachs ist insbesondere auf einen Anstieg der Landwerte und nur zu einem kleineren Teil auf einen Anstieg der Baukosten zurückzuführen.
Es sind höhere Steuerwerte zu erwarten
Vor diesem Hintergrund musste die bestehende Weisung aus dem Jahre 2009 und sämtliche für die Bewertung massgebenden Parameter überarbeitet werden. Um in Einklang mit den oben erwähnten bundesrechtlichen Vorgaben zu stehen, sollen gemäss Berechnungen von Wüest und Partner bei Einfamilienhäusern die Vermögenssteuerwerte im Mittel um 49 % und die Eigenmietwerte um 11 % angehoben werden, während bei Stockwerkeigentum eine Erhöhung von 48 % und 10 % vorgesehen ist.
Erreicht wird die Anpassung der Werte insbesondere über eine Korrektur der Landwerte, welche sich gegenüber der früheren Weisung durchschnittlich um 178 % bei Einfamilienhäusern und 210 % bei Stockwerkeigentum erhöhen. Der Ertragswert von Mehrfamilienhäusern wird neu mit einem Kapitalisierungssatz von 5 % anstatt 7.05 % kapitalisiert. Da sich die Märkte Wohneigentum und Wohnungsmieten nicht parallel entwickelt haben, wird der Eigenmietwert nicht mehr mit einem einheitlichen Ableitungssatz vom Vermögenssteuerwert ermittelt. Neu werden die Ableitungssätze für jede Gemeinde individuell definiert.
Wie geht es weiter?
Die neue Weisung befindet sich aktuell im Vernehmlassungsverfahren und soll ab der Steuerperiode 2025 gelten. Für Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer bedeutet dies eine höhere Steuerbelastung. Die Auswirkungen sind individuell zu beurteilen, aber in der Summe sind sie erheblich: Nach Schätzungen des kantonalen Steueramtes sind Mehreinnahmen von CHF 170 Mio. beim Kanton und den Gemeinden zu erwarten.
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