Der Erlös aus dem Verkauf einer Liegenschaft unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Für die Steuerberechnung ist der Betrag massgebend, um welchen der Erlös aus dem Verkauf die ursprünglichen Anlagekosten übersteigt.
Die Anlagekosten setzen sich aus dem Kaufpreis und den damit verbundenen Kosten sowie den während der Besitzdauer gemachten wertvermehrenden Aufwendungen zusammen. Bei Letzteren ist zu unterscheiden zwischen Reparaturen und Renovationen sowie Investitionen, die den Wert der Liegenschaft erhöht haben. Vom daraus resultierenden Bruttogewinn können die Kosten für den Verkauf wie zum Beispiel Inserate, notarielle Kosten und ähnliches abgezogen werden.
Bewertung der Liegenschaft
Sofern sämtliche Belege während der Besitzdauer aufbewahrt wurden und der Kauf innerhalb von zwanzig Jahren vor dem Verkauf stattgefunden hat, ist das Ausfüllen der Steuererklärung im Kanton Zürich relativ einfach. Schwierig wird es jedoch, wenn der Kauf mehr als 20 Jahre zurückliegt. Der Kanton Zürich zieht dann den Verkehrswert vor 20 Jahren . Nur was ist das für ein Wert und wie wird er berechnet? Der effektive Kauf liegt vielleicht 30 Jahre zurück oder die Liegenschaft war seit Generationen im Familienbesitz.
Schätzung durch das Steueramt
Die Steuerbehörde arbeitet mit den Daten des Statistischen Amtes. Die in dem betreffenden Jahr durchgeführten Handänderungen und die dazugehörigen Preise sind bekannt. So wird eine Verkehrswertschätzung von Amtes wegen vorgenommen. Sofern in der Gemeinde viele Käufe stattgefunden haben und die Zahlen dementsprechend vom Statistischen Amt veröffentlicht einsehbar sind, kann eine solche verglichen werden.Liegt das Objekt aber in einer Gemeinde, in der vor zwanzig Jahren nur wenige Handänderungen stattgefunden haben, unterliegen diese Zahlen dem Datenschutz. Ansonsten könnten die Nachbarn erfahren, was der neue Besitzer nebenan für seine Liegenschaft bezahlt hat. Weil nur die Behörden diese Eckwerte kennen, kann eine solche Schätzung der Behörde kaum eingeordnet werden.
Schätzungen durch einen Spezialisten
In vielen Fällen ist es ratsam, eine Schätzung durch einen Spezialisten vornehmen zu lassen. Die Kosten hierfür rechnen sich durchaus. Aber es gibt keine Garantie, dass der so ermittelte Wert vom Steueramt akzeptiert wird. Langwierige Verhandlungen mit der Steuerbehörde sind möglich. Denn es handelt sich um einen Wert, den es so nicht gibt und dies macht die Sache schwierig und unsicher.
Jeder Kanton kennt eine andere Gesetzgebung. Die Ausführungen in diesem Beitrag gelten nur für den Kanton Zürich.
Bei Fragen zum Thema Liegenschaften und Steuern stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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